Anpassung der Weisung über die Bewertung von Liegenschaften ab Steuerperiode 2026 im Kanton Zürich

Ausgangslage
Bereits seit dem Jahr 2009 gilt die derzeit aktuell gültige Liegenschaftsbewertung im Kanton Zürich. Jeder Eigentümer einer Liegenschaft im Kanton Zürich hat eine solche erhalten, verfügt er über eine Wohnung oder ein Haus.
Aufgrund der aktuellen Rechtsprechung war der Kanton Zürich nun gezwungen, seine alte Weisung zu überarbeiten. Mit der enthaltenen Formelbewertung und den entsprechenden
(alten) Landwerten ergaben sich zu tiefe Vermögenssteuerwerte bzw. Eigenmietwerte. Das Steuerrekursgericht sowie das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich rügten das Steueramt, da die massgeblichen Werte nicht mehr in der gesetzlichen Bandbreite lagen bzw. nicht mehr bundeskonform sind. Gemäss Rechtsprechung dürfen die Eigenmietwerte nicht niedriger sein als 60 Prozent der Marktmiete und die Vermögenssteuerwerte nicht weniger als 70 Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft betragen.
Die Immobilienpreise gingen in den letzten Jahren stetig nach oben. Dieser Trend zeigt sich nun auch in der überarbeiteten Weisung. Mit der Anpassung der Weisung ab Steuerperiode 2026 erhöht sich der Vermögenssteuerwert bei Einfamilienhäusern durchschnittlich um 49 Prozent (Wohnungen: 48 Prozent) und der Eigenmietwert wird um 11 Prozent (Wohnungen: 10 Prozent) angehoben.
Die Ausgestaltung der Liegenschaftsbewertung bleibt grundsätzlich gleich. Für die neue Weisung wurden sämtliche massgeblichen Grössen überprüft. Es wurden dabei u.a. die Lageklassen verfeinert und die Baulandpreise angepasst. Die neuen Lageklassen sind bereits im GIS-Browser abrufbar. Zudem wird die Altersentwertung der Liegenschaft neu um bis zu 40 statt wie bisher 30 Prozent reduziert, was insbesondere langjährigen Eigentümerinnen und Eigentümern älterer Liegenschaften zugutekommt.
Zur Berechnung des Eigenmietwertes liegen keine einheitlichen Sätze mehr vor. Die Ableitungssätze liegen je nach Gemeinde für Einfamilienhäuser zwischen 1,7 und 3,5 Prozent (bisher 3,5 Prozent) und für Wohnungen zwischen 2,1 und 4,2 Prozent (bisher 4,25 Prozent). Die Ableitungssätze werden im Anhang zur Weisung detailliert aufgeführt.
Auch der bisher einheitliche Kapitalisierungssatz (bisher 7,05 Prozent) zur Herleitung des Ertragswerts bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern wird aufgegeben. Die Sätze liegen neu zwischen 4,8 und 6,5 Prozent. Somit werden auch bei diesen Liegenschaften die Vermögenssteuerwerte spürbar erhöht.
LNB26 | LNB09 | |
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Vermögenssteuerwerte | ||
Altersentwertung | Pro Jahr 1 % (max. 40 %) | Pro Jahr 1 % (max. 30 %) |
Basiswert | Basiswert x 1’120 % | Basiswert x 1’000 % |
Lageklassen | Je Gemeinde verfeinert | |
Kapitalisierungssatz MFH | 4,8 % – 6,5 % | 7,05 % |
Eigenmietwerte | ||
Ableitungssatz EFH | 1,7 % – 3,5 % | 3,5 % |
Ableitungssatz STWEG | 2,1 % – 4,2 % | 4,25 % |
Auswirkungen auf die Steuererklärung
Die Erhöhung der Eigenmiet- sowie der Vermögenssteuerwerte führt folglich zu einer Zunahme der Steuerbelastung.
Die neuen Liegenschaftsbewertungen werden den Steuerpflichtigen anfangs Jahr 2027 mitgeteilt und sind dann erstmals in der Steuererklärung 2026 zu deklarieren.
Allfällige Rechtsmittel gegen die neue Liegenschaftsbewertung können erst mit dem Erhalt des Einschätzungsentscheides der Gemeinde/Kanton für die Steuerperiode 2026 geltend gemacht werden. Einwendungen gegen die angepasste Liegenschaftsbewertung müssen mit substantiierten Belegen nachgewiesen werden – das ist i.d.R. ein Verkehrswertgutachten. Ein Gutachten muss dabei Wege und Kriterien aufzeigen, die für einen Aussenstehenden das Ergebnis nachvollziehbar erscheinen lassen.
Aus eigenen Erfahrungen stellt das Steueramt diesbezüglich hohe Anforderungen an die einzureichenden Nachweise.
Gerne unterstützen wir Sie bei der Prüfung Ihrer Liegenschaftsbewertung und leiten wo nötig, die erforderlichen Schritte gegen die Liegenschaftsbewertung ein.
verh. Paar mit 2 Kindern | verh. Paar mit 2 Kindern | Rentnerehepaar | |
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Wohnsituation | Wohnung Stadt Zürich | Wohnung Bülach, 2018 gekauft | Einfamilienhaus Seuzach |
Einkommen | 138 000 | 103 900 | 77 600 |
Vermögen | 100 000 | 370 000 | 617 000 |
Vermögenssteuerwert bisher | 500 000 | 770 000 | 517 000 |
Neuer Vermögenssteuerwert | 1 094 000 | 802 000 | 672 000 |
Eigenmietwert bisher | 19 900 | 20 600 | 18 100 |
Neuer Eigenmietwert | 25 100 | 22 400 | 18 800 |
Mehrbelastung | + 2078 | + 362 | + 403 |
Unternutzung von Zimmern & Härtefallregel
Wussten Sie schon, wenn ein Zimmer dauernd und nachweislich nicht mehr benutzt wird, kann ein Unternutzungsabzug geltend gemacht werden? Allenfalls lohnt sich die Überprüfung Ihrer persönlichen Verhältnisse spätestens auf die Steuerperiode 2026 hin. Gerne unterstützen wir Sie in diesem Zusammenhang.
Im Weiteren führt der Regierungsrat aufgrund der zu erwartenden höheren Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerte auf den gleichen Zeitpunkt (01.01.2026) die Härtefallregelung auf kantonaler Ebene wieder ein. Ein Härtefallabzug kann i.d.R. beansprucht werden, wenn der Eigenmietwert im Verhältnis zu den verfügbaren Einkünften und Vermögenswerten eines Haushalts auf Dauer zu einer übermässigen steuerlichen Belastung führt. Sollten diese Parameter bei Ihnen erfüllt sein, werden wir diesen Abzug in Ihrer persönlichen Steuererklärung geltend machen.
26.09.2024/mgo
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