Der Kanton Zürich plant auf Erhöhung der Eigenmietwerte zu verzichten – Anpassung der Liegenschaftsbewertung bleibt bestehen

Im Oktober 2024 berichteten wir über die Anpassung der Weisung zur Bewertung von Liegenschaften im Kanton Zürich ab der Steuerperiode 2026. Diese neue Weisung sah neben einer deutlichen Erhöhung der Vermögenssteuerwerte auch eine Anhebung der Eigenmietwerte vor. Nun hat die Finanzdirektion des Kantons Zürich angekündigt, auf diese Erhöhung vorläufig zu verzichten – bis zur geplanten Abschaffung des Eigenmietwerts im Zuge der eidgenössischen Steuerreform.

Hintergrund: Neue Bewertungsweisung ab 2026

Mit der neuen Weisung zur Bewertung von Liegenschaften werden im Kanton Zürich ab 2026 die Vermögenssteuerwerte an die gestiegenen Marktpreise angepasst. Die Vermögenssteuerwerte von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen steigen dabei durchschnittlich um rund 48 bis 49 Prozent. Ziel ist eine realitätsnähere Bewertung und die Einhaltung der bundesrechtlichen Mindestvorgaben.

Die Eigenmietwerte hätten gemäss ursprünglicher Planung ebenfalls angehoben werden sollen, um sie näher an die tatsächlichen Marktmieten heranzuführen. Durchschnittlich war eine Erhöhung um rund 10 Prozent vorgesehen.

Finanzdirektion Zürich stoppt geplante Erhöhung

Am 28. September 2025 hat die Finanzdirektion des Kantons Zürich bekanntgegeben, dass sie auf die geplante Erhöhung der Eigenmietwerte ab der Steuerperiode 2026 verzichtet und hat dem Regierungsrat die entsprechenden Beschlüsse zur Genehmigung unterbreitet. Grund ist der anstehende Systemwechsel auf Bundesebene: Die Schweizer Stimmbevölkerung hat der Abschaffung des Eigenmietwerts im Rahmen der Reform der Wohneigentumsbesteuerung zugestimmt.

Bis zur tatsächlichen Umsetzung dieser Reform soll im Kanton Zürich weiterhin das bisherige System gelten. Konkret bedeutet dies:

• Bestehende Liegenschaften werden weiterhin nach der alten Weisung aus dem Jahr 2009 bewertet. Die Anpassung der Vermögenssteuerwerte wird ab der Steuerperiode 2026 angewendet.
• Neubauten ab 2026 unterliegen der neuen Bewertungsweisung; vorgesehen ist ein Ausgleich durch einen angemessenen Abzug.

Damit reagiert die Finanzdirektion auf die rechtliche Unsicherheit während der Übergangsphase und schafft für Eigentümerinnen und Eigentümer vorerst stabile Rahmenbedingungen.

Auswirkungen für Eigentümerinnen und Eigentümer ab 2026

Für viele Steuerpflichtige im Kanton Zürich bedeutet der Entscheid eine vorläufige Entlastung. Die geplante Erhöhung der Eigenmietwerte hätte sich direkt auf das steuerbare Einkommen und somit auf die Einkommenssteuer ausgewirkt. Durch den Verzicht bleibt diese Belastung unverändert.

Die Anhebung der Liegenschaftswerte betrifft hingegen ausschliesslich die Vermögenssteuer. Zwar führt sie zu höheren Steuerwerten, die Vermögenssteuer fällt im Verhältnis zur Einkommenssteuer jedoch deutlich weniger ins Gewicht. Entsprechend dürfte die finanzielle Mehrbelastung für die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer moderat ausfallen.

Trotzdem empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung der neuen Liegenschaftswerte, sobald diese bekanntgegeben werden. Sollte der festgelegte Wert den tatsächlichen Verkehrswert erheblich übersteigen, kann nach Erhalt der Veranlagung Einsprache erhoben werden.

Ausblick

Für Eigentümerinnen und Eigentümer im Kanton Zürich bleibt in den kommenden Jahren das derzeitige System weitgehend bestehen: Der Eigenmietwert wird weiterhin auf Basis der bisherigen Werte erhoben, während die Vermögenssteuerwerte ab 2026 angepasst werden. 

Die weiteren Schritte hängen davon ab, wann der Bund die gesetzlichen Grundlagen zur Abschaffung des Eigenmietwerts tatsächlich in Kraft setzt. Bis dahin sorgt der Entscheid der Finanzdirektion Zürich für eine gewisse Kontinuität.

Zürcher Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer sollten die Entwicklung dennoch aufmerksam verfolgen und ihre Steuerplanung entsprechend anpassen. Besonders Fragen zur Finanzierung (z. B. Schuldzinsenstruktur) oder zu grösseren Unterhaltsarbeiten sollten frühzeitig geprüft werden, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen, solange das heutige System noch gilt.

Der Verzicht auf die Erhöhung der Eigenmietwerte verschafft Eigentümerinnen und Eigentümern im Kanton Zürich Zeit, ihre steuerliche Situation zu analysieren und rechtzeitig auf die bevorstehenden Änderungen zu reagieren.