Zürich
Reform der Wohneigentumsbesteuerung: Übersicht der Auswirkungen mit Relevanz nicht nur für Wohneigentümer.
Die Schweizer Stimmbürgerinnen und Stimmbürger haben der Reform der Wohneigentumsbesteuerung mit Volksabstimmung vom 28. September 2025 zugestimmt.
Nach jahrzehntelangen politischen Diskussionen sind durch diesen Systemwechsel jedoch nicht nur Besitzer von selbstgenutztem Immobilieneigentum betroffen. Aufgrund der Streichung des bisherigen zusätzlichen Schuldzinsenabzugs von bis zu CHF 50’000 hat dies grundsätzlich Auswirkungen für alle Steuerpflichtigen.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick
Eigenmietwert
Bisher
Fiktiver Mietwert für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaft wird als Einkommen versteuert.
Neu
Wird vollständig abgeschafft. Keine Besteuerung der Eigennutzung mehr.
Abzüge für Unterhalt, Versicherungen
Bisher
Kosten können sowohl bei selbstgenutzten als auch vermieteten Liegenschaften auf Stufe Bund als auch auf Ebene Kantons- und Gemeindesteuern vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Neu
Abzüge entfallen auf Bundesebene sowie Kantons- und Gemeindesteuerebene bei selbstgenutzten Liegenschaften.
Abzüge für Energiesparmassnahmen, Rückbaukosten im Hinblick auf Ersatzneubau
Bisher
Kosten können sowohl bei selbstgenutzten als auch vermieteten Liegenschaften auf Stufe Bund als auch auf Ebene Kantons- und Gemeindesteuern vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Neu
Abzüge entfallen auf Bundesebene bei selbstgenutzten Liegenschaften. Den Kantonen steht es frei, die Abzüge beizubehalten oder abzuschaffen.
Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten und Kosten der Verwaltung durch Dritte
Bisher
Kosten können sowohl bei selbstgenutzten als auch vermieteten auf Stufe Bund als auch auf Ebene Kantons- und Gemeindesteuern vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Neu
Kostenabzug bleibt auf Stufe Bund möglich. Den Kantonen steht es frei, die Abzüge beizubehalten oder abzuschaffen.
Schuldzinsen (Hypothekarzinsen, Darlehen, Konsum-, Lombardkredite)
Bisher
Abzug aller privaten Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge + weiterer CHF 50’000.
Neu
Abzug für private Schuldzinsen entfällt.
Nur beschränkter Abzug für Ersterwerber einer selbstbewohnten Liegenschaft in den ersten 10 Jahren sowie anteiliger Abzug bei vermieteten Liegenschaften im Umfang der Quote der vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen.
Kantonale Liegenschaftssteuer für selbstgenutzte Zweitliegenschaft
Bisher
Besteuerung der Zweitliegenschaft via Eigenmietwert.
Neu
Kantone dürfen neu eine eigene Liegenschaftssteuer auf selbstgenutzte Zweitwohnungen einführen.
Veranschaulichendes Beispiel zum Schuldzinsenabzug
Herr Meier ist Hauseigentümer und hat zusätzlich eine Ferienwohnung in der Schweiz, welche er selbst nutzt. Daneben verfügt er über weitere Liegenschaften in der Schweiz und im Ausland, welche er vermietet. Insgesamt ergeben sich hieraus private Schulden in Höhe von CHF 10 Mio., für deren Finanzierung Schuldzinsen von CHF 195’000 zu begleichen sind. Er ist zudem Inhaber der M-AG, von welcher er ein Darlehen erhalten hat, worauf er ordnungsgemäss CHF 4’500 pro Jahr Zinsen bezahlt. Zudem begleicht er auch jährlich CHF 500 Zinsen auf einem privaten Darlehen, welches er vor einigen Jahren von einem Onkel gewährt bekam.
Konsequenz der neuen Regelung unter Annahme des folgenden Vermögens:
| Vermögensbestandteil | Verkehrswert (CHF) | Anteil am Gesamtvermögen |
|---|---|---|
| Wohnhaus Schweiz | 1’500’000 | 10% |
| Ferienwohnung Schweiz | 750’000 | 5% |
| Vermietete Liegenschaften Schweiz | 5’250’000 | 35% |
| Vermietete Liegenschaften Ausland | 2’250’000 | 15% |
| Übriges Finanzvermögen | 5’250’000 | 35% |
| Total Vermögen | 15’000’000 | 100% |
Der Anteil der in der Schweiz gelegenen, vermieteten Liegenschaften am Gesamtvermögen beträgt 35%. Somit können im Betrag von CHF 68’250 Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen zum Abzug gebracht werden. Die übrigen Schuldzinsen in der Höhe von CHF 131’750 sind nicht abzugsfähig.
Die von Herrn Meier bezahlten Zinsen auf dem Darlehen der M-AG sowie auf dem privaten Darlehen seines Onkels können künftig nicht mehr steuerlich zum Abzug gebracht werden. Dies, obwohl sie bei den jeweiligen Darlehensgebern als Zinsertrag zu versteuern sind.
Zusammenfassung: Wer profitiert – und wer verliert?
Profiteure
- Eigentümer ohne oder mit tiefer Hypothek: kein Eigenmietwert mehr, keine Steuer auf fiktive Miete
- Ersterwerber von selbstbewohnten Liegenschaften: befristeter Schuldzinsabzug während zehn Jahren
Verlierer
- Eigentümer mit hoher Hypothek: Zinsabzug fällt weg
- Eigentümer älterer Objekte: keine Unterhalts- und Renovationsabzüge mehr
- Privatpersonen ohne Wohneigentum jedoch mit hohen privaten Schuldzinsen: Zinsabzug fällt weg
Handlungsempfehlungen
Das Inkrafttreten der Gesetzesänderungen ist nicht vor 2028 zu erwarten. Somit bleibt noch Zeit, die individuelle Situation zu analysieren und allenfalls Vorkehrungen anhand der nachfolgenden Gesichtspunkte zu treffen.
- Renovationen vorziehen: Unterhalts- oder Energiesparmassnahmen möglichst noch vor Inkrafttreten umsetzen, um steuerlich davon zu profitieren.
- Finanzierungsstrategie prüfen: Hypothekarschulden und Zinsstruktur frühzeitig analysieren.
- Kantonale Entwicklungen beobachten: Kantone entscheiden individuell über neue Liegenschaftssteuern und Abzugsmöglichkeiten.
- Individuelle Steuerplanung: Eine persönliche Analyse lohnt sich insbesondere für Personen mit mehreren Liegenschaften oder hohen Hypothekarschulden (Schuldenfinanzierung privat oder geschäftlich, direktes oder indirektes Halten von Liegenschaften).
Eine vorausschauende Planung ist entscheidend, um mögliche Nachteile zu vermeiden und Chancen optimal zu nutzen.
Gerne stehen wir Ihnen hierbei unterstützend zur Verfügung.
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